Le Pacte logement 2.0 vise la création de plus de logements en général et, par ricochet, une augmentation de logements abordables, notamment dans le locatif. Ces logements seront acquis par la main publique et loués à des prix raisonnables pour permettre, à moyen terme, à de plus en plus de personnes de louer un logement décent.
Mais comment réduire le prix du foncier qui pèse extrêmement lourd dans la création de logements abordables ? Pour ce faire, l’État a opté pour l’introduction d’un système « donnant-donnant » avec les développeurs. Cette contrepartie prévoit, en l’occurrence, d’allouer à l’initiateur 10 % en plus de surface construite en échange d’une partie des terrains cédés à la commune pour la construction de logements abordables.
Le secteur privé émet toutefois quelques réserves…

Une contrepartie honnête

Le Pacte Logement 2.0 est clair : pour chaque plan d’aménagement particulier « nouveau quartier », au moins 10 % de la surface construite brute devront être dédiés à la réalisation de logements abordables pour les projets entre 10 et 25 unités, et 15 % de la surface construite pour ceux de plus de 25 unités.
En d’autres termes, cela signifie que la main publique (la commune, l’État ou le promoteur public) détiendra une part significative dans chaque nouveau PAP au-delà de 10 unités d’habitation. Cela lui permettra de détenir des logements à vie qui ne seront ni vendus sur le marché libre, ni loués à des personnes qui ne répondent pas aux critères fixés par le gouvernement. Et, in fine, d’augmenter plus rapidement son parc logement.
En contrepartie de ladite cession gratuite du terrain destiné exclusivement à du logement, le développeur du projet bénéficie d’une augmentation du coefficient de constructibilité de son terrain de 10 %. Son projet prend alors de l’ampleur et tout le monde y gagne.

Volet construction : une mesure approuvée

Le secteur privé espérait depuis longtemps pouvoir être un jour intégré dans les projets de construction de logements du gouvernement. Le Groupement des Entrepreneurs se réjouit de ces mesures. Cette idée avait déjà été émise à plusieurs reprises, que ce soit par son biais ou celui de la Chambre Immobilière auprès du ministère.
Dans la même lignée, quand on est à l’initiative d’un projet de construction, il est essentiel pour un entrepreneur de garder la main tout au long du processus. Dans le cadre du Pacte Logement 2.0, chaque développeur de site pourra aussi construire ces logements abordables.
C’est un point extrêmement important qu’il convient de souligner. Ces logements seront construits sur base d’un cahier des charges que le gouvernement ou la commune imposera pour que les normes actuelles soient respectées en matière de durabilité. Nous saluons cette possibilité offerte aux acteurs privés de pouvoir construire ces 10 ou 15 % de logements à coûts modérés/abordables.
En effet, il ne serait pas judicieux de faire intervenir plusieurs entreprises sur un même projet. Cela engendrait plus de coûts pour la main publique et couperait les synergies offertes par l’entreprise en charge du développement du projet de construction.

Côté administratif, des inquiétudes subsistent…

Toute cession de terrain par un développeur à la main publique doit faire l’objet d’un contrat.

Mais qu’en sera-t-il des délais ?

Des procédures administratives trop longues sont à craindre, alors que les délais actuels pour la réalisation de n’importe quel projet immobilier sont démesurés !
Je me dois de rappeler ici que les entreprises de construction en général ont besoin d’une certaine prévisibilité surtout en ce qui concerne l’occupation permanente et régulière de sa main d’œuvre ; une sécurité juridique renforcée est de mise dans ce domaine.
Si les délais administratifs pour la conclusion de la convention de cession viennent s’ajouter au « parcours du combattant »
que doit suivre chaque développeur, les effets bénéfiques escomptés seront réduits à néant.

Une deuxième réserve est émise à l’égard du projet en lui-même : si un entrepreneur privé tombe d’accord avec la main publique pour construire des logements à coûts abordables suivant le cahier des charges prédéfini, et à condition d’augmenter de 10 % les superficies habitables de son projet, une autre convention devra être établie avec les instances publiques. Toute convention supplémentaire qui tarderait à être élaborée et approuvée par les instances publiques retarderait le début des travaux sur le site. Pire encore, sans cette convention, l’entrepreneur ne pourrait pas obtenir d’autorisations de bâtir et devrait retarder repousser toute la construction sur le site.
Néanmoins, si tout se passe bien et dans les temps, grâce à ce nouveau projet de loi, la main publique pourra accélérer la construction des logements locatifs à prix abordable et reprendre la main sur l’expansion démesurée des prix des loyers en mobilisant du foncier et le résidentiel disponible. Cette initiative aidera à réduire les tensions sur le marché immobilier. C’est, en tout cas, pour l’instant, une réponse encourageante aux différentes demandes émises par le secteur privé depuis des années.

Si les entreprises sont prêtes à prêter main-forte aux pouvoirs publics dans le domaine primordial du logement, il faudrait également revoir le mécanisme des droits d’enregistrement perçus sur chaque vente immobilière qui lui, fait que la main publique est un des plus grands, sinon le plus grand, bénéficiaire économique des augmentations de prix dans l’immobilier.